【放置は危険】共有名義の不動産を解消する4つの方法と費用【司法書士・土地家屋調査士が解説】
2026.07.17投稿
「親から相続した土地が、兄弟の共有名義のまま残っている」
「祖父の代からの共有地があり、共有者が誰なのかもよくわからなくなっている」
こうしたご相談を受けることがあります。
共有名義の不動産は、そのままにしておくと、使うにも売るにも共有者全員の同意が必要で、身動きが取れなくなりがちです。しかも相続が起こるたびに共有者は増え、話し合いはどんどん難しくなっていきます。
この記事を読めば、共有名義を解消する方法の選択肢と、かかる費用がわかります。
私は司法書士・土地家屋調査士・行政書士として開業している永田翔と申します。ショウ先生という名前でこのブログを運営しています。事務所は神奈川県藤沢市にありますが、全国対応可能です。
共有の解消は「登記」と「測量」の両方が絡む、数少ない手続です。司法書士・土地家屋調査士の資格を持つ私は、この分野のご依頼を多くお受けしています。解消の過程で売買契約が絡むこともあります。宅地建物取引士の資格も持っているため、売買実務を踏まえたご案内が可能です
目次
なぜ共有名義のまま放置すると危険なの?
理由は大きく3つあります。
1. 全員の同意がないと、売ることも貸すことも建てることもできない
共有不動産の売却や大規模な利用には、共有者全員の協力が必要です。一人でも連絡が取れない・反対する人がいると、その不動産は事実上、共有者の誰にも利用できなくなります。
2. 相続のたびに共有者が増えていく
共有者の一人が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。3人の共有が、気づけば10人の共有に——ということが実際に起こります。世代が進むほど、面識のない疎遠な親戚同士で話し合うことになり、解消の難易度は上がる一方です。
3. 固定資産税・管理の負担は続く
使っていなくても、固定資産税の負担と管理責任(草刈り、越境対応など)は続きます。
実際のご相談でも、「共有者の一人が亡くなっていて、相続人を探すところから」というケースは珍しくありません。早く動くほど、簡単に・安く済みます。
共有を解消する4つの方法
方法1:持分を交換して、それぞれの単独所有にする
複数の不動産を共有している場合に使える方法です。「A土地はあなたの単独所有に、B土地は私の単独所有に」と持分を交換し合い、それぞれを一人の持ち物に整理します。
一定の要件を満たすと「固定資産の交換の特例」により譲渡所得税がかからずに交換できる場合があります(要件の判断は税理士と連携して進めます)。
方法2:持分を売買・贈与で一人に集める
一人が他の共有者の持分を買い取る(または贈与を受ける)方法です。不動産を今後使う人が決まっている場合はシンプルです。ただし、無償で持分を譲渡する場合は贈与税に注意が必要です。
方法3:土地を分筆して、物理的に分ける
一つの土地を測量して複数に分け(分筆)、それぞれを各共有者の単独所有にする方法です。土地の形状や接道によっては最も公平な解決になります。
分筆には土地家屋調査士による測量・登記が必要です。当事務所は司法書士と土地家屋調査士を兼ねているので、測量から持分の移転登記まで、一つの窓口で完結できます。
方法4:全員で売却して、代金を分ける
不動産自体を第三者に売却し、売却代金を持分割合で分ける方法です。誰も使う予定がない場合は、一番後腐れのない解決です。当事務所では信頼できる不動産業者のご紹介も可能です。
なお、話し合いがどうしてもまとまらない場合の最終手段として、裁判所の「共有物分割請求」という制度もありますが、時間も費用もかかるため、まずは裁判外での調整をおすすめしています。
どの方法を選べばいいの?
ざっくりした目安です。
- 共有不動産が複数ある → 方法1(交換)
- 使う人が決まっている → 方法2(売買・贈与)
- 広い土地を公平に分けたい → 方法3(分筆)
- 誰も使わない → 方法4(売却)
実際には、税金(譲渡所得税・贈与税)や不動産の評価も絡むため、状況をお伺いして最適な組み合わせをご提案しています。方法1と3の組み合わせ(一部を交換し、一部を分筆)といった解決もあります。
費用はどれぐらいかかるの?
ケースによって幅がありますが、目安を正直に書きます。
持分移転の登記(交換・売買・贈与)
- 登録免許税:固定資産評価額(持分相当)の2%(売買による土地の移転は1.5%)
- 当事務所の報酬:15万円〜(物件数・評価額により変動)
分筆登記(方法3の場合)
- 測量・分筆登記費用:50万円〜(土地の広さ・形状・境界の状況により変動)
- 分筆後の持分移転登記費用が別途かかります
そのほか
- 戸籍・登記情報などの実費:数千円〜
- 交換特例の適用判断など税務が絡む場合:不動産関係の税務に詳しい税理士の方をご紹介します(相談費用は事前にご案内します)
「まず全体でいくらかかるのか知りたい」という段階のお見積りは無料です。登記情報と評価がわかる資料をいただければ、具体的な数字でお出しします。
時間はどれぐらいかかるの?
- 共有者全員と連絡が取れていて、方針も一致している場合:1〜3ヶ月程度
- 共有者の中に亡くなった方がいる(相続手続が必要)場合:さらに数ヶ月
- 連絡先のわからない共有者を探すところから始める場合:状況によります
「共有者への最初の連絡」からお手伝いすることもよくあります。専門家名義の手紙でご連絡すると、話が動き出すことも多いです。
何を用意すればいいの?
最初のご相談時には、以下のどれか一つでもあれば大丈夫です。
- 登記簿謄本(登記事項証明書)や固定資産税の納税通知書
- 「どこの土地か」がわかるメモ(住所や地番)
資料が何もなくても、お話を伺いながらこちらで調査できますので、ご安心ください。
まとめ
- 共有名義の放置は、相続のたびに解消が難しくなる
- 解消方法は「交換」「売買・贈与」「分筆」「売却」の4つ
- 登記と測量の両方が絡むため、司法書士・土地家屋調査士を兼ねる事務所ならワンストップで対応可能
- お見積り無料。資料が揃っていなくても相談OK
記事を読んでくださった方で、ご依頼・ご相談・ご質問などあれば、コメント欄・お問い合わせページ・XのDMなどで気軽に連絡くださいね!
ショウ先生こと永田翔でした。